Nel panorama fiscale italiano, l’IMU rappresenta una delle principali imposte patrimoniali che gravano sui proprietari di immobili diversi dall’abitazione principale. Tuttavia, chi possiede una casa in affitto può usufruire di alcune agevolazioni e sconti che risultano spesso poco conosciuti, ma che possono permettere un notevole risparmio sulla tassa annuale. Comprendere nel dettaglio queste opportunità diventa strategico non solo per ottimizzare la gestione del patrimonio immobiliare, ma anche per contribuire alla crescita del mercato delle locazioni, sostenendo un affitto più accessibile e regolare.
Sconto IMU e canone concordato: la riduzione del 25%
Tra le agevolazioni IMU più rilevanti per i proprietari che affittano la propria abitazione, spicca la riduzione del 25% sull’imposta riservata agli immobili dati in affitto con contratto a canone concordato. Si tratta di una formula contrattuale regolata dalla legge e caratterizzata da un canone più basso rispetto al mercato libero, secondo accordi territoriali definiti tra le associazioni di proprietari e quelle degli inquilini.
Il vantaggio consiste nel pagare soltanto il 75% dell’IMU, indipendentemente dall’aliquota ordinaria stabilita dal Comune di ubicazione dell’immobile. L’effetto pratico è uno sconto automatico del 25% diretto sulla tassa dovuta ogni anno, ovvero un risparmio che può risultare consistente soprattutto nei centri urbani a più alta pressione fiscale. Questo beneficio si applica a prescindere dal regime fiscale scelto per tassare i redditi di locazione, compresa l’opzione per la cedolare secca canone concordato.
Altre riduzioni e casi particolari
Oltre alla riduzione per il canone concordato, esistono ulteriori agevolazioni IMU che coprono particolari situazioni:
- Immobili concessi in comodato d’uso gratuito a parenti diretti (figli o genitori): viene riconosciuta una riduzione del 50% della base imponibile IMU, a condizione che il contratto sia regolarmente registrato e che il parente utilizzi l’immobile come abitazione principale.
- Immobili non abitabili o inagibili: anche in questo caso si applica la riduzione del 50% dell’imposta a fronte di accertata condizione di inagibilità.
- Casi di esenzione: sono esentati totalmente dal pagamento IMU gli immobili posseduti da alcune categorie, come soggetti con disabilità, anziani ricoverati in strutture di lunga degenza, oppure fabbricati detenuti da onlus o altre società no profit.
Ogni Comune può inoltre introdurre ulteriori sconti locali per incentivare la locazione, soprattutto nei territori a rischio spopolamento o in presenza di un elevato numero di abitazioni sfitte che rappresentano una perdita non solo economica ma anche sociale per la collettività. Ad esempio, iniziative comunali come quella recentemente adottata dal Comune di Sarzana consentono di ottenere riduzioni aggiuntive a coloro che mettono a disposizione immobili per famiglie in emergenza abitativa, nell’ottica di sostenere il mercato dell’affitto e aumentare l’offerta abitativa.
Condizioni e requisiti per accedere alle agevolazioni
Non tutte le abitazioni locate accedono automaticamente agli sconti IMU. Per poter beneficiare della riduzione del 25% prevista dal canone concordato, il proprietario deve rispettare alcuni requisiti fondamentali:
- Il contratto di locazione deve essere stipulato secondo le regole del canone concordato e deve risultare regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
- La tipologia di contratto deve essere quella tipica “3+2”, ovvero durata minima di 3 anni più 2 di rinnovo automatico, o altri tipi previsti dagli accordi territoriali.
- In alcuni Comuni è necessario comunicare l’avvenuta stipula all’Ufficio Tributi o seguire altre procedure affinché venga riconosciuto l’abbattimento dell’imposta nella dichiarazione IMU annuale. Si raccomanda di verificare le disposizioni comunali specifiche, poiché alcuni enti richiedono l’invio della copia del contratto o di una dichiarazione sostitutiva prima della scadenza della prima rata, generalmente fissata al 16 giugno.
Per le riduzioni legate al comodato d’uso, invece, oltre alla registrazione è necessario che il comodante possieda un solo altro immobile in Italia, risieda e dimori anagraficamente nello stesso Comune in cui sorge l’abitazione concessa in comodato, e che l’immobile non rientri nelle categorie di lusso.
IMU e strategia fiscale per proprietari: consigli utili
Valutare le diverse tipologie di contratto di affitto e i relativi regimi fiscali consente di pianificare meglio la gestione degli immobili. Il canone concordato canone concordato è oggi la soluzione privilegiata per chi desideri massimizzare le agevolazioni offerte sia sull’IMU sia sulle imposte sui redditi derivanti dal canone di locazione.
Vantaggi combinati
- Sconto IMU immediato in dichiarazione e sul modello F24, con diminuzione del carico fiscale annuo.
- Aliquota ridotta della cedolare secca (10%) contro il 21% dei contratti liberi, che si traduce in un ulteriore risparmio complessivo sul reddito prodotto.
- Facilitazione nell’accesso a inquilini solvibili, grazie al canone calmierato che rende l’alloggio più appetibile e diminuisce il rischio di morosità.
I proprietari che invece optano per il comodato d’uso, specie nei rapporti familiare-genitoriali, trovano nel taglio della base imponibile una soluzione per limitare il peso fiscale senza dover ricorrere a locazioni a terzi. Infine, per sfruttare tutte le riduzioni, è essenziale mantenere la documentazione aggiornata e seguire le procedure richieste dai relativi Enti.
In definitiva, una corretta conoscenza delle agevolazioni IMU può ridurre in modo considerevole la pressione fiscale sulle case in affitto e incentivare la regolarità nel mercato delle locazioni, favorendo sia i proprietari sia la collettività.
