Se stai pianificando di eseguire interventi edilizi all’esterno su un immobile che ricade in aree soggette a tutela, ti troverai probabilmente obbligato a richiedere la pratica paesaggistica. Si tratta di una procedura essenziale che serve a verificare la compatibilità dell’opera con il valore paesaggistico tutelato dalla normativa italiana, soprattutto nei luoghi considerati di particolare pregio, come le aree vincolate dal punto di vista paesaggistico.
Quando scatta l’obbligo dell’autorizzazione paesaggistica
L’obbligatorietà della pratica paesaggistica deriva dal D.Lgs. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio), in particolare dagli articoli 146 e 149, che impongono il rispetto del vincolo anche per le lavorazioni considerate minori. Sono interessate tutte le aree sottoposte a vincolo, ad esempio:
- fasce costiere entro 300 metri dal mare
- zone limitrofe a fiumi, laghi e corsi d’acqua
- territori montani sopra i 1200 metri sull’Appennino (o 1600 sulle Alpi)
- parchi, riserve naturali e aree archeologiche
- boschi e foreste
Questo significa che la maggior parte dell’Italia è potenzialmente coinvolta ogni volta che si realizzano lavori esterni come ampliamenti, rifacimenti di facciate, realizzazione di recinzioni e installazione di pannelli fotovoltaici.
Iter e documentazione: cosa prevede la pratica
La pratica paesaggistica si presenta generalmente presso il Comune o tramite lo Sportello Unico per l’Edilizia, e viene valutata dal relativo ente tecnico e dalla Soprintendenza. Sono richiesti:
- Relazione paesaggistica che descrive e motiva l’intervento
- Documentazione fotografica e catastale
- Elaborati progettuali dettagliati
- Attestazione di pagamento dei diritti e oneri amministrativi
Esistono due tipologie principali:
Autorizzazione paesaggistica ordinaria
Richiesta per interventi di maggiore impatto e complessità, come nuove costruzioni, ampliamenti, ristrutturazioni significative.
Autorizzazione paesaggistica semplificata
Riservata a lavori minori o di lieve entità, ad esempio manutenzione ordinaria di facciate, sostituzione di infissi, installazione di impianti tecnologici di piccola taglia.
Costi reali della pratica paesaggistica
Il costo della pratica paesaggistica obbligatoria dipende da diversi elementi:
- Tipologia dell’intervento
- Complessità del progetto
- Regione e Comune in cui si trova l’immobile
- Necessità di consulenze tecniche e professionali
In termini generali, è possibile distinguere tra:
- Diritti di segreteria e oneri istruttori: per la semplice presentazione della pratica, oscillano – secondo diversi Comuni – tra i 140 euro per l’autorizzazione semplificata e quote più alte per la procedura ordinaria.
Ad esempio, nel Comune di Vicenza il tariffario definisce 140 euro per entrambe le tipologie, mentre per permessi edilizi più complessi (come permesso di costruire) l’importo sale fino a 340 euro o più. - Compensi professionali: l’iter deve essere seguito da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra), che per la redazione di relazione paesaggistica, rilievi, elaborati grafici e gestione della pratica può richiedere da circa 500 euro a oltre 2.000 euro per l’autorizzazione ordinaria, e intorno a 400-1.000 euro per la semplificata (i valori variano notevolmente da zona a zona e in base alla difficoltà pratica).
- Eventuali spese aggiuntive: se la pratica richiede, per esempio, studi di impatto visivo, mitigazioni ambientali, indagini specifiche o la predisposizione di elaborati culturali, i costi possono salire anche notevolmente.
Per una stima realistica dei costi, conviene sempre chiedere un preventivo dettagliato a un professionista locale, perché le tariffe e gli oneri possono subire sensibili variazioni a seconda della zona e dei regolamenti comunali.
Cosa succede se non presenti la pratica e i costi della sanatoria
Nel caso vengano realizzati interventi edilizi esterni senza previa autorizzazione in ambito paesaggistico, la normativa prevede l’obbligo di regolarizzazione con una cosiddetta autorizzazione paesaggistica in sanatoria. In questo caso, oltre ai costi per la presentazione della pratica e per l’onorario del professionista, si applicano sanzioni pecuniarie spesso molto rilevanti.
Le sanzioni amministrative vengono calcolate in base all’art. 167 del D.Lgs. 42/2004 e si attestano, in media, sul 30% del costo dell’intervento, ma nei casi più gravi si può arrivare a importi molto più elevati. Il totale dei costi per una sanatoria paesaggistica può quindi variare da 500 a oltre 15.000 euro a seconda della gravità e della tipologia dell’abuso.
Se viene accertata l’incompatibilità dell’intervento con i valori paesaggistici, oltre alla multa può essere emesso un ordine di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi. La stima delle sanzioni si basa sul maggior valore tra il danno effettivo arrecato e il profitto ottenuto, entrambi definiti mediante perizia dell’ente.
Perché conviene sempre regolarizzare prima i lavori
Presentare la pratica paesaggistica prima di iniziare i lavori evita di incorrere in sanzioni e in spese impreviste, oltre a garantire il rispetto del patrimonio collettivo tutelato dalla legge. L’attenzione agli aspetti urbanistici e paesaggistici è un obbligo che salvaguarda la legalità di chi costruisce o modifica l’aspetto esterno di un immobile. La gestione preventiva consente anche di valutare varianti progettuali meno onerose e più sostenibili.
La normativa, oltre a difendere il paesaggio nel senso stretto del termine, tutela la valorizzazione del paesaggio come risorsa economica, culturale e ambientale inserita nella quotidianità e nella tradizione italiana.
Quando si progetta un lavoro esterno, è quindi fondamentale rivolgersi a un tecnico esperto e aggiornato, per presentare tutta la documentazione in modo corretto e ricevere l’autorizzazione nei tempi previsti, prevenendo complicazioni e sovraccosti futuri.
