Quanto incidono le spese tecniche nella ristrutturazione? Ecco la percentuale esatta

Le spese tecniche giocano un ruolo essenziale nel budget complessivo di una ristrutturazione, incidendo in modo significativo sull’importo finale da sostenere. Queste spese includono tutte le professionalità coinvolte, i servizi di progettazione, le pratiche amministrative e le attività di direzione lavori, necessari non solo per la buona riuscita dell’intervento, ma anche per garantire la conformità normativa e la sicurezza del cantiere.

Incidenza percentuale delle spese tecniche

La percentuale delle spese tecniche rispetto al costo totale dei lavori di ristrutturazione varia in base a diversi fattori: la complessità dell’opera, il numero di interventi necessari, la dimensione dell’immobile e la quantità di professionalità coinvolte. Tuttavia, gli studi di settore e le guide dei professionisti del settore edile suggeriscono che l’incidenza media oscilla generalmente tra l’8% e il 15% del valore complessivo dei lavori, con una media che si attesta attorno al 10%. Questa fascia trova conferma anche nelle simulazioni reali e nelle linee guida universitarie, ed è considerata rappresentativa per la maggior parte delle ristrutturazioni residenziali standard.

Le percentuali possono tuttavia subire variazioni anche rilevanti quando l’intervento prevede lavori di particolare pregio architettonico, la presenza di vincoli paesaggistici o storici, oppure l’inserimento di tecnologie impiantistiche innovative, casi in cui potrebbero spingersi nella fascia alta del range o anche oltre.

Voci che compongono le spese tecniche

Le principali voci delle spese tecniche sono attribuite ai compensi di:

  • Progettazione architettonica (solitamente il 4% del costo dell’opera)
  • Direzione lavori (variabile tra 3% e 8% in funzione della tipologia, dell’estensione e della specificità dell’intervento)
  • Progettazione strutturale e impiantistica (percentuale variabile in base agli interventi richiesti)
  • Certificazioni obbligatorie (relazione energetica, attestato di prestazione energetica, piani di sicurezza)
    Queste ultime sono spesso comprese in importi fissi o inglobate nella percentuale generale proposta dal tecnico.
  • Interior design, assistenza nella scelta delle finiture (soggette a trattativa privata e non sempre comprese in tutte le offerte)

Nel dettaglio, per una ristrutturazione standard di un appartamento, il costo per la sola progettazione può oscillare mediamente tra il 4% e il 7% del valore dei lavori, mentre la direzione lavori si attesta tra il 3% e il 5%. Sommando questi due incarichi, che rappresentano il nucleo delle attività tecniche, si ottiene la fascia compresa tra il 7% e il 12% sull’importo dei lavori, valore confermato anche dalle più recenti analisi di settore.

Variabili che incidono sulla percentuale

L’incidenza delle spese tecniche non è sempre uguale: può variare sensibilmente in base alla tipologia dell’intervento. Ristrutturazioni semplici o di piccola entità (ad esempio la sola tinteggiatura o il rifacimento di un singolo ambiente) possono avere un’incidenza percentuale maggiore rispetto a interventi di grande scala, dove i costi tecnici, pur rimanendo alti in valore assoluto, pesano meno in proporzione al totale.

Ulteriori fattori di variazione includono:

  • La localizzazione geografica: nelle grandi città o in aree soggette a maggiori vincoli urbanistici, le parcelle possono salire, sia per la mole di documentazione necessaria sia per tariffe professionali mediamente più alte.
  • La necessità di autorizzazioni particolari (SCIA, permessi paesaggistici, pratiche catastali specifiche, sanatorie).
  • La presenza di più tecnici specialisti (energetici, strutturisti, impiantisti).
  • Le richieste particolari del cliente, come l’accompagnamento nella scelta di materiali di pregio o la direzione lavori “chiavi in mano”.

Criteri di calcolo delle parcelle tecniche

L’attribuzione della percentuale si determina utilizzando parametri di riferimento consolidati nel settore tecnico-professionale, i quali fanno riferimento anche alle indicazioni contenute nei tariffari delle categorie professionali, benché oggi non vi sia più un obbligo tariffario fisso ma il principio della libera contrattazione tra il tecnico e il committente.

Nel concreto, le modalità di calcolo possono essere:

  • Percentuale applicata sul costo complessivo dei lavori contabilizzati da capitolato (nel caso di incarichi comprensivi di tutte le attività).
  • A forfait per alcune pratiche specifiche minori (ad esempio variazioni catastali, redazione di relazioni tecniche, adempimenti CILA/SCIA).
  • Per fasi di lavoro (progetto preliminare, definitivo, esecutivo, direzione lavori, collaudi).

Per lavori di ristrutturazione “importanti”, i professionisti preferiscono una remunerazione a percentuale, più adatta a tenere conto delle effettive responsabilità e complessità dell’incarico. Questa modalità è considerata la più trasparente e permette al cliente di avere un rapido riscontro in fase di stima dei costi globali.

Qualità e “valore aggiunto” delle spese tecniche

Uno degli aspetti spesso sottostimati riguarda il valore aggiunto che una consulenza tecnica di qualità può offrire. Non si tratta solo di seguire la parte burocratica, ma di elaborare un progetto ottimizzato, gestire al meglio i capitolati, pianificare le tempistiche e limitare i rischi di imprevisti durante il cantiere. Una corretta pianificazione tecnica permette spesso di recuperare in termini di costi, tempi e qualità dell’opera finita. Spesso il progetto include anche la redazione della progettazione architettonica.

Infine, in presenza di bonus fiscali e incentivi statali, la consulenza tecnica diventa ancora più importante per garantire l’accesso ai benefici, presentando la documentazione corretta e rispettando le procedure. Questo contribuisce alla formazione del costo tecnico, che a volte include anche la gestione delle pratiche per l’ottenimento delle detrazioni.

In conclusione, la percentuale “esatta” delle spese tecniche nella ristrutturazione si colloca mediamente fra l’8% e il 15% del totale dei lavori, ma può essere soggetta a variazioni in base a complessità, ubicazione, professionalità coinvolte e richieste specifiche del cliente. La trasparenza nella definizione della percentuale, la verifica dettagliata delle voci e la contrattazione chiara con i professionisti rappresentano gli strumenti migliori per ottimizzare sia la qualità che il costo finale dell’intervento.

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